Immobilie in Spanien als Ausländer kaufen: NIE, Wohnsitz und Steuern

Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann Teil eines Urlaubsprojekts, einer Investition oder eines Umzugs sein. Vor der Unterschrift lohnt sich eine Klarstellung: eine NIE zu haben, Eigentümer zu sein und in Spanien ansässig zu sein, sind unterschiedliche Dinge.

Die NIE identifiziert Sie. Der Kauf erlaubt Ihnen den Erwerb der Immobilie. Das Recht, in Spanien zu leben, und Ihr steuerlicher Wohnsitz erfordern eine eigene Prüfung.

In diesem Leitfaden von MH Legal & Seguros finden Sie die Schlüssel, um Ihren Kauf zu organisieren und die Pflichten vorherzusehen, die später entstehen können.

Kann ein Ausländer eine Immobilie in Spanien kaufen?

Grundsätzlich ja. Sie müssen in Spanien nicht ansässig sein, um eine Immobilie zu erwerben.

Es empfiehlt sich jedoch zu prüfen, ob besondere Voraussetzungen je nach Nationalität und Lage der Immobilie bestehen. Bestimmte Erwerbe durch Nicht-EU-Angehörige in aus Verteidigungsgründen zugangsbeschränkten Gebieten können beispielsweise eine militärische Genehmigung erfordern.

Über diese Besonderheiten hinaus müssen Eigentum, Lasten, die baurechtliche Situation und die Verträge des Geschäfts geprüft werden.

Kaufen zu können bedeutet nicht, dass jede Immobilie für die vorgesehene Nutzung geeignet ist.

Was die NIE ist und warum Sie sie vorbereiten sollten

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero, Ausländeridentitätsnummer) ist eine persönliche, einmalige und exklusive Nummer, die die ausländische Person identifiziert.

In der Regel dient sie zugleich als ihre Steuernummer in Spanien. Deshalb ist es eine Frage, die beim Vorbereiten des Kaufs und der steuerlichen Formalitäten geklärt werden sollte.

Wenn Sie bereits eine NIE haben, prüfen Sie, wie Sie sie nachweisen und welche Ausweisdokumente Sie vorlegen müssen. Haben Sie noch keine, bereiten Sie den Antrag rechtzeitig vor.

Wo die NIE beantragt werden kann

Je nach den Umständen kann sie beantragt werden:

• In Spanien, über die zuständigen Polizeidienststellen.
• Im Ausland, über die spanische Auslandsvertretung, die für Ihr Wohnsitzland zuständig ist.
• Über einen Vertreter, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind und eine ausreichende Vollmacht vorliegt.

Die Unterlagen und der geeignete Weg sollten vor der Beantragung geprüft werden. Es ist nicht ratsam, einen Beurkundungstermin unter der Annahme einer sofortigen Ausstellung festzulegen.

Eine NIE berechtigt nicht zum Leben oder Arbeiten in Spanien

Die NIE erfüllt eine Identifikationsfunktion. Ihre Zuweisung kommt keiner Aufenthalts- oder Arbeitserlaubnis gleich.

Sie ist auch nicht mit der TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero, Ausländerausweis) zu verwechseln, die ein anderes Dokument ist.

Wenn Sie umziehen möchten, prüfen Sie die Einreise-, Aufenthalts- und Wohnsitzerfordernisse für Ihre Nationalität und Situation. Der Kauf einer Immobilie gewährt kein automatisches Recht, sich in Spanien niederzulassen.

Sie können beide Projekte parallel vorbereiten, doch empfiehlt es sich, die Fristen des Kaufs mit den für das Leben im Land nötigen Formalitäten abzustimmen.

Steuerlicher Wohnsitz: ein Immobilienkauf bestimmt ihn nicht allein

Ihre Nationalität und Ihr steuerlicher Wohnsitz sind unterschiedliche Angaben. Zwischen Ihrer verwaltungsrechtlichen Situation und Ihrer steuerlichen Stellung kann es ebenfalls Unterschiede geben.

Zu den Kriterien, die zur Bestimmung des steuerlichen Wohnsitzes in Spanien geprüft werden, gehören:

• Die Anwesenheit an mehr als 183 Tagen im Kalenderjahr nach den anwendbaren Zählregeln.
• Der Ort des Hauptmittelpunkts Ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen.
• Bestimmte gesetzlich vorgesehene familiäre Umstände.

Stufen Sie zwei Länder Sie als ansässig ein, ist das einschlägige Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen.

Es genügt nicht, die Urlaubstage zu zählen oder nachzusehen, welche Adresse auf einem Dokument steht.

Ein praktisches Beispiel

Wenn Sie außerhalb Spaniens leben und eine Wohnung kaufen, um einige Wochen im Jahr dort zu verbringen, macht Sie der Erwerb nicht automatisch zum spanischen Steuerinländer.

Ziehen Sie später um, arbeiten Sie aus Spanien oder verlagern Sie Ihre wirtschaftlichen Interessen hierher, lohnt eine erneute Prüfung. Die Umstände können sich ändern, auch wenn Sie dieselbe Nationalität und dieselbe NIE behalten.

Welche Steuern Sie beim Kauf einkalkulieren sollten

Ausländer zu sein bedeutet für sich allein nicht, dass eine andere Kaufsteuer anfällt.

Die Besteuerung hängt unter anderem vom Geschäft, der Immobilie und dem Gebiet ab:

• Gebrauchte Wohnung: in der Regel gilt die Verkehrssteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
• Erstlieferung einer Wohnung durch den Bauträger: in der Regel gilt die Umsatzsteuer (IVA), und die jeweilige AJD (Stempelsteuer) ist zu prüfen.
• Gebiete mit besonderen Steuerregimen: ihre eigenen Regeln sind zu prüfen.

Die Steuersätze, Steuervergünstigungen und Bemessungsgrundlagen sind für den konkreten Kauf zu prüfen. Vermeiden Sie, das Budget lediglich durch einen generischen Prozentsatz auf den Preis zu berechnen.

Rechnen Sie zudem die Kosten für Beurkundung, Eintragung, Beratung und Finanzierung hinzu, die anfallen.

Welche Pflichten nach dem Kauf auf Sie zukommen können

Die Pflichten enden nicht mit der Schlüsselübergabe.

Es empfiehlt sich, Versorgungsleistungen, Gemeinschaftszahlungen und die mit der Immobilie verbundenen Steuern zu ordnen, darunter die Grundsteuer (IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Sind Sie in Spanien kein Steuerinländer, prüfen Sie zudem die Nichtwohnsitz-Einkommensteuer (IRNR, Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Eine unvermietete Wohnung kann dennoch Steuern auslösen

Eine nicht ansässige Privatperson, die eine städtische Immobilie für Eigennutzung oder als Leerstand besitzt, unter Umständen eine fiktive Mieteinnahme versteuern muss.

Dabei handelt es sich nicht um Mieteinnahmen, die Sie kassiert haben: Es ist eine nach steuerlichen Regeln berechnete Einkunft. Ihre Höhe hängt von Daten wie dem Einheitswert, der Eigentumsdauer und dem Anteil jedes Eigentümers ab.

Wenn Sie die Wohnung vermieten, sind die Einkünfte und ihre steuerlichen Pflichten zu prüfen. Die Kombination aus vermieteten Zeiträumen und Eigennutzung ist ebenfalls zu prüfen.

Keine Einkünfte zu beziehen bedeutet nicht zwingend, dass keine Erklärungen abzugeben sind.

Unterlagen, um Ihren Kauf vorzubereiten

Für eine erste Prüfung ist es nützlich zusammenzustellen:

• Einen gültigen Reisepass oder Ausweis.
• Ihre NIE-Unterlagen, falls schon vorhanden.
• Angaben zu Ihrem steuerlichen Wohnsitzland.
• Immobilienangaben und Entwürfe für Reservierung oder arras.
• Budget und Finanzierungsplanung.
• Angaben zur vorgesehenen Nutzung der Immobilie.

Wenn Sie per Vollmacht unterschreiben oder in einem anderen Land ausgestellte Dokumente verwenden, prüfen Sie vorab deren Inhalt sowie die Voraussetzungen für Gültigkeit, Übersetzung oder Legalisation.

Häufige Fragen zum Kauf in Spanien als Ausländer

Kann ich eine Immobilie kaufen, ohne in Spanien zu leben?

Grundsätzlich ja. Die Voraussetzungen des Geschäfts und mögliche Besonderheiten nach Nationalität und Lage sind zu prüfen.

Macht der Erhalt einer NIE mich zum Ansässigen?

Nein. Die NIE ist ein Identifikator. Der administrative Wohnsitz und der steuerliche erfordern unterschiedliche Prüfungen.

Erlaubt mir der Kauf einer Immobilie, in Spanien zu bleiben?

Eigentum gewährt kein automatisches Aufenthaltsrecht. Sie müssen die geltenden Aufenthalts- oder Wohnsitzerfordernisse erfüllen.

Habe ich steuerliche Pflichten, wenn ich die Immobilie nur für Urlaube nutze?

Ja, es können Pflichten aus der Immobilie bestehen und, wenn Sie kein Steuerinländer sind, aus dem IRNR für fiktive Einkünfte. Es lohnt, Ihre Situation und die Nutzung der Immobilie zu prüfen.

Bereiten Sie Ihren Kauf mit MH Legal & Seguros vor

Bei MH Legal & Seguros beraten wir internationale Käufer bei Immobilien geschäften in Spanien.

Wir helfen Ihnen, die Unterlagen zu prüfen, die Verträge zu verstehen und die rechtlichen und steuerlichen Fragen des Erwerbs zu koordinieren.

Kontaktieren Sie unser Team und schildern Sie Ihr Projekt: wo Sie kaufen möchten, in welchem Land Sie leben und ob die Immobilie für Urlaube, zum Wohnen oder zur Vermietung dienen soll.